Crédito habitação: quanto pode pedir e que casa pode comprar

As regras do Banco de Portugal desde 1 de agosto de 2026

Os bancos não emprestam o que querem: o Banco de Portugal fixa limites a todos os créditos à habitação novos, e reviu-os em julho de 2026, em vigor para as avaliações feitas a partir de 1 de agosto.

• Taxa de esforço até 45% do rendimento líquido (era 50%), somando as prestações de todos os créditos. Cada banco pode passar este limite em até 10% do crédito que concede por semestre.
• Com a taxa agravada: a prestação do crédito novo é testada com a taxa de juro mais 1,5 pontos percentuais, para garantir que ainda cabe se os juros subirem.
• Até 90% do valor da casa na habitação própria e permanente e 80% nas outras. Deixou de haver a excepção de 100% para casas vendidas pelos próprios bancos.
• Prazo até 40 anos para quem tem até 35 anos de idade, e até 35 anos a partir daí.

O efeito, num caso concreto: com 3.000 € líquidos por mês, sem outros créditos, 38 anos e uma TAN de 4,362%, o limite de 45% permite pedir até 240.662 €. Com a regra antiga dos 50% seriam 267.402 € — menos 26.740 € de crédito com o mesmo salário. E uma prestação de 250 € de um carro tira 44.567 € à casa.

A Euribor subiu, e para quem vai pedir conta duas vezes

O Banco Central Europeu voltou a subir as taxas em 2026, e a Euribor a 12 meses acompanhou: estava em 2,245% a 2 de janeiro de 2026 e em 3,362% a 29 de setembro de 2026.

Para quem já tem crédito a taxa variável, a prestação sobe na revisão seguinte. Para quem vai pedir, sobe duas vezes: na prestação e no teste do banco, que soma 1,5 pontos à taxa. No caso de cima, a mesma família podia pedir 276.332 € com a Euribor de janeiro e pode pedir 240.662 € agora: menos 35.670 €.

A taxa fixa e a mista protegem a prestação durante o período fixo, normalmente com uma taxa inicial mais alta. Qual compensa depende do prazo, do seu orçamento e da proposta concreta — e é conversa para o intermediário de crédito, não para o simulador.

Até aos 35 anos: garantia pública e IMT Jovem

Com a garantia pública, o Estado garante até 15% do empréstimo e o banco pode financiar a casa toda. As condições: ter até 35 anos, ser residente fiscal, ter rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, não ser nem ter sido dono de casa, ser a primeira habitação própria e permanente, e a casa não passar de 450.000 €. Vale para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026, e até agora não há decisão de a prolongar.

Junta-se o IMT Jovem: sem IMT nem Imposto do Selo da compra até 330.539 €. O que isto muda, num caso: com 2.200 € líquidos por mês, 30 anos e 10.000 € de poupança, a garantia e o IMT Jovem levam a casa possível até 192.022 €. Sem eles, com os mesmos 10.000 € a pagar 10% de entrada e os impostos, ficava em 88.180 €.

O prazo também pesa: aos 35 anos ainda se pede a 40 anos; aos 36, a 35. No exemplo da família, esse ano de idade vale 9.049 € de crédito.

O que custa o crédito além da prestação

• Imposto do Selo sobre o empréstimo: 0,6% do capital, pago uma vez, em prazos de 5 anos ou mais; e 4% sobre os juros de cada prestação.
• Avaliação da casa pelo perito do banco, paga por si antes da aprovação, e as comissões de dossier e de formalização.
• Seguros de vida e multirriscos, que o banco exige. Pode fazê-los fora do banco, desde que cumpram as coberturas pedidas.
• Escritura e registo da compra e da hipoteca.
• Reembolso antecipado: até 0,5% do capital amortizado na taxa variável e até 2% na taxa fixa. A isenção da taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025.

É por isso que se comparam propostas pela TAEG e pelo MTIC, e não pela TAN: a TAN é só a taxa de juro; a TAEG junta-lhe as comissões e os seguros, e o MTIC diz quanto vai pagar no total.

Onde entro eu

Não sou intermediário de crédito — é actividade regulada pelo Banco de Portugal e não a exerço. Encaminho para intermediários registados com quem trabalho, e trato da parte que é minha: o imóvel, a avaliação bancária e os prazos que o crédito impõe ao contrato-promessa e à escritura.

O ponto a vigiar não é só o spread. Um contrato-promessa assinado antes da aprovação do crédito, ou com um prazo para a escritura que o banco não consegue cumprir, pode custar o sinal. A ordem certa é: simulação, aprovação de princípio, contrato-promessa com prazo realista, avaliação, escritura.

Fontes e revisão

• Banco de Portugal, medida macroprudencial sobre os novos créditos à habitação e ao consumo, revista em julho de 2026 e em vigor desde 1 de agosto de 2026.
• Garantia pública para a compra da primeira habitação por jovens (Decreto-Lei 44/2024), em vigor para contratos até 31 de dezembro de 2026.
• Euribor a 12 meses: valores diários do European Money Markets Institute, consultados em euribor-rates.eu.
• IMT e Imposto do Selo: o motor do simulador de IMT deste site, com as tabelas de 2026.

Revisto por Eli Pereira, consultor imobiliário. Última revisão: 29 de setembro de 2026. É uma simulação: não substitui a proposta nem a aprovação de um banco, nem o aconselhamento de um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal.