Simulador IMT e Imposto do Selo 2026

Como se calcula o IMT

Um exemplo para ter uma ordem de grandeza: uma casa de 300.000 € para habitação própria e permanente, no continente, paga 10.542,04 € de IMT e 2.400 € de Imposto do Selo. Um não residente, pela mesma casa como segunda habitação, paga 22.500 € de IMT.

O IMT paga-se sobre o maior de dois valores: o preço que fica na escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) que está na caderneta predial. Sobre esse valor aplica-se a taxa do escalão em que ele cai e subtrai-se a parcela a abater desse escalão.

IMT = valor × taxa do escalão − parcela a abater

A parcela a abater é o que impede que a taxa mais alta incida sobre o preço todo. Numa habitação própria de 300.000 €, os primeiros 106.346 € não pagam nada, a parte seguinte paga 2%, depois 5%, e só os últimos 101.653 € pagam 7%. Somando as quatro partes dá 10.542,04 € — exactamente 300.000 × 7% − 10.457,96.

Acima de 660.982 € (habitação própria) ou de 633.931 € (outra habitação) deixa de haver escalões: paga-se 6% sobre o valor todo. Acima de 1.150.853 €, 7,5%. O Imposto do Selo é mais simples: 0,8% sobre o mesmo valor, sem escalões.

Os dois pagam-se antes da escritura. As Finanças liquidam o IMT a partir da declaração de compra, que normalmente é o notário, o advogado ou o solicitador que entrega, e a guia paga-se no próprio dia ou no dia útil seguinte. Sem o comprovativo, a escritura não se faz.

Nos Açores e na Madeira os escalões são os mesmos, com limites 25% mais altos: a habitação própria está isenta até 132.933 €, e a taxa única de 6% começa nos 826.228 €. Para os outros imóveis a taxa é fixa em todo o país: 6,5% para lojas, escritórios e terrenos para construção, 5% para terrenos rústicos, e 10% para compradores com sede num paraíso fiscal.

IMT para não residentes: a taxa de 7,5%

Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT a 7,5% sobre o valor todo quando compra um imóvel urbano destinado a habitação. Conta a residência fiscal, não a nacionalidade: um português emigrado paga os 7,5%, e um estrangeiro que vive cá paga as taxas normais.

Numa casa de 400.000 €, um não residente paga 30.000 € de IMT. Um residente, pela mesma casa como segunda habitação, paga 19.300,11 €. A diferença é de 10.699,89 €, e é ela que se pode recuperar. Acima de 1.150.853 € não há diferença nenhuma, porque aí toda a gente paga 7,5%.

Quando não se aplica, ou se recupera

• Quem já foi residente fiscal em Portugal, em algum momento, paga as taxas normais.
• Num casal casado em comunhão de bens, basta um dos dois ser ou ter sido residente para os dois pagarem as taxas normais.
• Quem passar a residente fiscal nos 2 anos seguintes à compra pode pedir a devolução da diferença.
• Quem arrendar a casa a renda moderada (até 2.300 € por mês em 2026) durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos também pode pedir a devolução.

O pedido faz-se nas Finanças no prazo de 6 meses a contar do momento em que se cumpre a condição. Vale a pena decidir isto antes da escritura e não depois: muda a conta de quem compra para vir viver, e muda o rendimento de quem compra para arrendar.

IMT Jovem: quem tem direito e quanto poupa

Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para habitação própria e permanente não paga IMT nem Imposto do Selo da compra até 330.539 €. Entre esse valor e 660.982 € paga 8% só sobre a parte acima de 330.539 €: numa casa de 350.000 €, 1.556,88 € de IMT e 155,69 € de Selo, em vez de 14.236,65 € e 2.800 €.

As condições são três: não ter sido dono de uma habitação nos 3 anos anteriores, não ser dependente de ninguém no IRS no ano da compra, e manter a casa como habitação própria e permanente durante 6 anos. Se a casa deixar de o ser antes disso, as Finanças cobram o imposto que ficou por pagar.

Numa compra a dois em que só um cumpre as condições, a isenção aplica-se só à quota dele. A quota do outro paga as taxas normais, calculadas sobre o valor da casa inteira e não sobre a metade.

Três limites que valem dinheiro numa negociação

Na maior parte da tabela, um euro a mais no preço custa uns cêntimos a mais de imposto. Em três limites não: aí a lei muda o método de cálculo, e o imposto salta de uma vez.

Um exemplo com números: numa casa anunciada por 665.000 €, baixar o preço para 660.982 € tira 4.018 € ao vendedor. A um comprador com IMT Jovem, poupa 16.141,02 € de IMT e de Selo, além dos 4.018 €. É uma proposta que se justifica sozinha, e o simulador avisa quando o preço está perto de um destes limites.

Casos práticos com as casas que tenho à venda

IMT e Imposto do Selo da compra, pelo preço pedido, para um comprador residente e para um não residente:

Acima de 660.982 €, a habitação própria e a segunda habitação pagam o mesmo: 6% sobre tudo. É por isso que nestas três casas a finalidade não muda nada, e a residência fiscal muda tudo, excepto na do Estoril, onde já toda a gente paga 7,5%.

Fontes e revisão

• Código do IMT, artigo 17.º (Portal das Finanças), na redacção da Lei 73-A/2025, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026.
• Decreto-Lei 97/2026, que criou a taxa de 7,5% para não residentes, em vigor desde 25 de maio de 2026.
• Tabelas práticas do IMT da Autoridade Tributária de 6 de janeiro de 2026.
• IMT Jovem (Portal das Finanças), Decreto-Lei 48-A/2024.

Revisto por Eli Pereira, consultor imobiliário. Última revisão: 29 de setembro de 2026. As tabelas mudam com cada Orçamento do Estado, e esta página é revista em janeiro. O simulador dá uma estimativa: não substitui a liquidação das Finanças nem o parecer de um advogado, solicitador ou notário.